国庆假期，笔者看了几个新盘项目，发现新上市的项目多是“好房子”。比如，设计好，南北通透、双阳台，层高3米以上，错层设计，带6米挑高露台；比如，品质好，从大门到会所，再到电梯和客厅，硬件上开始趋近星级酒店；比如，得房率高，使用面积/建筑面积，起步在120%，有的达到160%；再比如，配套好，会所功能全，一家老小都有玩儿的地方。
从安全、舒适、绿色、智慧的角度来看，这些项目确实是“好房子”，但这种高端大气上档次的“好”和好房子的“好”，总感觉有点不搭。市面上的“好房子”，有一个共性就是，在设施设备、智能化、高赠送、堆科技这几方面可劲儿投入、可劲儿卷，怎么奢华怎么来。但艺术馆的归家路线、博物馆的地下用材、美术馆的社区景观，这和业主的日常有啥关系呢？
参观某项目时，身处60平米的LDKGB一体化空间——客厅（Living room）、餐厅（Dining room）、厨房（Kitchen）、阳台（Balcony）、花园（Garden）五个功能区融合设计中，站在270度落地玻璃无遮挡望湖露台边，视觉冲击感确实让人赏心悦目。但没过一分钟，我就切换到另一种意境，棘手于工作烦恼、疲惫于生活的琐碎、焦虑于小孩的中考，业主可能无暇欣赏美景。
由此，笔者联想到，对一部分有钱人来讲，确实就喜欢这种奢华。但就大部分业主而言，小区的大门、会所再怎么豪华，社区的景观和水系再怎么赏心悦目，全屋再怎么智能化，住进去之后，最关心的还是房子漏不漏水、隔音好不好，小区安不安全、宠物能不能管好、卫生能不能搞好，边上的市场菜品能不能全一点、便宜一点，维修能否及时、收费低一点。
现在的“好房子”项目，“硬件堆砌”“过度投资”等技术、物质的成分太重了，“软性服务”“回归日常”等贴近居住和生活的成分不足。本质上，还是销售策略导向在其中作祟，将“卖房子”看作一个瞬时的感性营销。在售楼处、样板间、小区里，通过360度、无死角、立体式的“场景呈现式”的营销轰炸，全面打造高端的印象感，以期在短时间内俘获买家。但交付以后，景观水系、会所功能都会或多或少维护不到位，甚至物业服务都会褪色。
出现这种问题，源于供给决定需求的思维惯性。一直以来，房子短缺，供给多少就能驱动多少需求。现在，房子足够了，但“好房子”不够，惯性驱动下就用过去的供给思维打造好房子；另一方面，认为增量需求还在物质方面，即对更大面积、更好设计和材料、更智能化等的需求。但事实上，存量时代碰上信息透明、钱包紧张，用户需求已转向了“体验”和“实用”。
即便是钱包厚实的买家，消费也开始理性了，不再愿意为表面的浮华、使用频率低而买单。比如，智能化告别繁琐操作，但很多功能操作起来麻烦，能全搞懂的人不多，特别是中老年人群。常用的就那几样，如智能门锁。智能化的Bug很多，如“回家模式”一键控制确实方便，但如果窗户没关，回家路上不可能一键开空调；比如，系统升级要业主换设备、付费咋办？
所以，近期新房市场发生了变化，销售去化下降了，克而瑞统计的重点30城新推盘9月份去化率降至38%，销售驱动从产品力转向“价格+产品”，简言之也要价格优惠。确实，硬件和技术强投入能打动一部分人，但能持续打动人的，一定是贴近日常的服务和体验，首先要满足负面清单、底线标准，比如交付、安全、隔音、维护等，要达到合格的量化标准。
然后，在售楼现场和样板房，公示承诺达到这些标准，同时还要根据对业主需求的微观调研，除基本的教育医疗配套外，还要配置诸如综合性菜市场、老年理发店、托幼中心等契合大多数业主需要的公共设施；最后，按照“像造汽车一样造房子”，建立住房“4S店服务体系”，从买房到居住、维修、改造，提供全生命周期服务，开发商要转型为运营商。总之，“好房子”的叙事，已告别资本和营销，回归日常居住和体验，唯有如此好房子才能长红常好。
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